供给新节奏 | 新鸥鹏低调的“教育+”样本

就教育地产来说，新鸥鹏教育城的区位优势是郊区大盘所无法比拟的，“房概念也是新鸥鹏教育城占得一定市场份额的原因。”

观点地产网 2015年，在大家都忙着进入一线城市拿地，抑或是兼并收购的时候，新鸥鹏依然默默地深耕重庆楼盘本土，低调地在国内外推广新鸥鹏教育城。

据知情人士透露，新鸥鹏集团首席战略官、董事副总裁李战洪去年多次往返国外，极力推广主打产品教育城，国外相关企业和人员也到重庆进行实地考察和交流。

新鸥鹏集团总裁张雪樵在去年12月集团巡讲会上也表示，新鸥鹏已完成欧洲区域的战略布局，下一步将进入澳洲和北美区域，“新鸥鹏教育城将是企业海外发展的核心产品”。

然而新鸥鹏对海外布局却鲜有公开消息动态，而是对于重庆、成都、济南楼盘、西安楼盘、北京楼盘、天津楼盘等国内中心城市继续加大布局力度。

重庆新鸥鹏教育城则是其布局重点，一位不愿具名的重庆业内人士对观点地产新媒体透露：“可以说，新鸥鹏教育城支撑起了该集团全年三分之一的业绩。”

教育城思路

据观点地产项新媒体了解，新鸥鹏在重庆已布局大学城、沙坪坝、铜梁、潼南、巴南、江北嘴等六大区域，而新鸥鹏教育城作为其“明星项目”更是受到广泛关注。

“可以说，新鸥鹏教育城支撑起了该集团全年三分之一的业绩。”一位不愿具名的重庆业内人士对观点地产新媒体透露。

早在去年8月份有数据就显示，新鸥鹏教育城以成交金额2.38亿元、成交面积2.76万平方米排在重庆主城区楼盘销售第一。

对于项目的热销，上述业内人士表示，教育城的位置比较好，尤其是江北嘴教育城项目，处于重庆最核心的CBD区域，两江新区金融核心区，其地位相当于上海楼盘的陆家嘴(600663,股吧)。

彼时有分析还指出，就教育地产来说，新鸥鹏教育城的区位优势是郊区大盘所无法比拟的，“房概念也是新鸥鹏教育城占得一定市场份额的原因。”

对此，重庆世联行(002285,股吧)房地产股份有限公司市场部经理曹振华也表示，在重庆，房、交通便利的房子尤其卖得好。

从新鸥鹏教育城的战略模式或许也可窥见一二：自2002年开始办教育以来，新鸥鹏教育城经历了从1.0版本的“大社区+名校”，到2.0版本的“大社区+名校+教育综合体”，再到3.0版本“大社区+名校+教育综合体+教育产业”模式的更新迭代。

资料显示，作为1.0版本代表的巴川中学，已经成为构筑中国教育巴川系重要部分；位于重庆江北嘴CBD的“新鸥鹏教育城”是其教育社区2.0版的代表作。

据李战洪当时透露，3.0版本是大社区+名校+教育综合体+教育产业，新鸥鹏教育城已经上升为“教育+产业”的高度。

作为3.0版本的代表作重庆巴南区“新鸥鹏教育城”包括重庆高职城、中国云教育产业园，目前高职城已签约入驻院校11所，今年开学2所；与中国云教育产业园签约即将入驻的企业已有思科、中国联通(600050,股吧)、培生中国、全通教育(300359,股吧)等云端教育品牌企业。

“教育+”突围

谈及新鸥鹏教育城，集团董事副总裁、首席战略官李战洪此前就一直强调：“别人做商业综合体，我们做的是教育综合体，这是我们与他们最大的不同”。

据观点地产新媒体了解，在重庆，打着教育牌的项目并不算少，在新鸥鹏教育城周边就有鲁能的房。市场人士介绍，鲁能项目基本上已卖完，而且也颇受市场的欢迎。

对此，在曹振华看来，类似房能热销，主要是因为“教育资源是资源，通过打教育牌来做价格上的溢价”。

其还指出，现在重庆市场确实不太好做，地价太高房价涨不起来，存量也大。“以前住宅可以保本，通过商业进行溢价，但现在商业也做不动，那么只能通过这种模式来拉动项目销售。”

自从房企转型潮开始流行，各种产品开发模式就层出不穷。有在住宅产业化基础上实施包括产业地产、商业地产和城市配套等“八爪鱼战略”的万科模式；有在商业地产化基础之上向文化、旅游、体育等行业多元化扩张的万达模式；也不乏脱离房地产行业，凭借自身品牌优势向快速消费品、粮油、矿泉水、体育等行业扩张的恒大模式；以及凭借政府关系优势与资本优势，向基建、金融等行业扩张，进行全球拓展的绿地模式；凭借累积多年的主题公园和旅游产业运营优势，在旅游地产进行复制扩张的华侨城模式。

“现在还有哪种模式可以用？”业内人士对观点地产新媒体分析道，以上提及模式都各有标杆和范本，想要占得一定市场，新鸥鹏唯有“教育+”模式突围。

他认为：“重庆排名销售前十楼盘，超过一半以上都有优质的教育配套，要不就有价格以及地段的优势，不然很难卖，而新鸥鹏在教育上确实是有一定的优势。”

资料显示，新鸥鹏教育城包括学前教育、基础教育、高等教育在内的学历教育和非学历教育兼备的完整教育体系，打造了0-100岁的全周期教育体系和教育闭环。“这其实是一种独特的诱惑力”，上述业内人士表示，目前这种模式也比较少见。

“新鸥鹏集团构建从幼儿园到大学的完整的教育体系使得其具有了核心竞争力。”李战洪如此对自身项目评价道。