一季度签约销售132亿元 “去地产化”招商蛇口估值问题待解

截至2016年一季度末，招商蛇口累计实现签约销售面积77.66万平方米，签约销售金额132.02亿元，较重组前2015年招商地产(000024,股吧)同期增长幅度则为31.72%、87.29%。

观点地产网 距离发布重组上市后首份年报仅11天，招商局蛇口工业区控股股份有限公司披露2016年最新业绩。相比于万科、恒大、碧桂园等房企的高歌猛进，招商蛇口依然选择平稳发展。

公告显示，3月份，招商蛇口实现签约销售面积38.71万平方米，签约销售金额52.97亿元，分别较重组前2015年招商地产同期增长29.68%、77.93%。

截至2016年一季度末，招商蛇口累计实现签约销售面积77.66万平方米，签约销售金额132.02亿元，较重组前2015年招商地产同期增长幅度则为31.72%、87.29%。

在此前发布的年报中，招商蛇口将2016年房地产销售目标定为650亿元，同比增长12.89%。据此计算，今年一季度该公司的销售目标完成度为20.31%。而横向对比来看，万科、恒大、碧桂园等已披露业绩的房企完成率在25%以上，最高达32.8%。

招商蛇口董秘刘宁在接受观点地产新媒体采访时简短地表示，公司“有货就多卖”，下半年推货量占比较多。至于650亿元目标，她认为这是“客观的目标”。

“转型之年”推货节奏

据观点地产新媒体查询，3月招商蛇口在深圳楼盘、佛山楼盘、杭州楼盘、南京楼盘、成都等一二线主要城市陆续有销售举措。其中成都招商中央华城3月底开盘，当天去化226套住宅、公寓产品，成交额约1.5亿元；杭州招商学院北麓项目则在16天内销售额逾2亿元。

从区域贡献看，深圳作为大本营，目前仍是招商蛇口最重要的布局城市。统计数据显示，一季度招商蛇口旗下招商地产凭借海上世界双玺、招商花园城、壹海城（与万科合作项目）三大项目，录得成交金额37.70亿元，这个数字将近期内全国总销售额三成。

除了深圳，南京也是招商蛇口期内重点布局的城市之一。此前南京招商地产一连公布招商1872、招商雍和府、招商兰溪谷、世茂招商语山四个项目案名，年内还将展开八盘联动。据披露，一季度南京区域为公司贡献销售额10亿元。

值得一提的是，该公司内部人士透露，今年是南京招商地产“转型之年”，将采用多盘联动为策略，利用刚需做规模豪宅做影响力。“从2014-2018年，招商要用5年的时间，稳居南京房地产前三甲。”

正因如此，在3月18日南京的土拍现场，招商地产先后与融创、保利、K2和中垠过招，最后以总价48.2亿元揽下鼓楼G01地块，楼面价29899元/平方米刷新中海去年创下的纪录。除此以外，该公司还拿下广西楼盘南宁兴宁区地块，总价1.24亿元，土地面积3.24万平方米。

经历2015年的重大重组后，新生的招商蛇口将主要业务归类为社区运营、园区运营、邮轮运营三大板块。其中，社区运营以房地产开发销售业务为主，是招商蛇口目前的主要收入来源，去年占总营业收入492.22亿元的85.18%（2014年占90.29%）。

但随着房地产市场增长放缓，这一资金密集型行业的毛利率也有所下降。2015年招商蛇口社区运营的毛利率为23.57%，较上年跌4.02个百分点。相比之下，园区运营毛利率高达47.04%，较上年涨27.55个百分点。

股价估值有待提高

涨跌之间，招商蛇口对业务的发展中心也开始调整。刘宁曾对观点地产新媒体称，招商蛇口在实现整体上市后，将以园区开发业务为主，并且逐渐实现“去地产化”。

招商蛇口总经理许永军也公开表示，未来三到五年内，传统地产业务占公司的收入比重将降低至60%，园区运营则从目前的20%左右提升至30%-40%，邮轮产业由3%-5%提升至10%。

此外，该公司还透露，公司轻资产模型正在研发，在全国央企手里有接近一万个园区，可以输出品牌，做轻资产服务。

尽管资本故事丰富动人，但目前招商蛇口股价与管理层的理想值仍具有一段距离。截至4月8日，招商蛇口跌1.92%，收盘14.83元，较去年底上市缩水28.91%。

在回应投资者质疑时，许永军也公开表示，招商蛇口目前的股价是被低估的。“当然原因是多方面的，既包括市场大势的原因，也有目前前海谈判尚未确定等因素的影响。”

数据显示，招商蛇口在深圳前海、蛇口拥有500多万平方米土地储备。其中由于历史遗留因素，该公司在前海的232万平方米的土地所有权需要和政府进行谈判。

据许永军介绍，目前公司与政府的谈判统一由招商局集团牵头，未来232万平方米土地的项目，将由招商蛇口与深圳市政府下属平台公司成立合资公司这些土地进行开发建设，招商蛇口拥有控股权和并表权，已经确定前海土地的总建筑体量是在500-550万平方米。

上述问题的解决，将关乎招商蛇口的估值、股价表现乃至未来增长空间。有投资者粗略计算，招商蛇口在一二三线城市的项目，按照NAV估值（净资产价值法）价值约2000亿余元，对应股价估值25.3元/股，最低估值也在17.71元/股左右。而目前招商蛇口股价不足15元，仍在低估值的下方。