吴亚军：龙湖正处在舒服的规模状态

吴亚军指出，行业对谁都有压力。但是对企业而言，反而是做长期坚决转型和做好风险管控的机遇。

观点地产 在密集的内房股业绩发布周，诸多分析师都表示龙湖地产的年报比之同行，一如既往的稳健。在3月29日于香港举行的业绩发布会上，掌门人吴亚军和CEO邵明晓对于龙湖的发展思路做了较为详尽的阐释。

吴亚军在回应观点地产新媒体的提问时，很谦虚地将龙湖放在了一个较低的位置。“这个问题可能是担心龙湖现在是第二梯队，会不会滑到第三梯队去，担心规模不够。”

其随后用“舒服”一词来形容龙湖现在的规模状态，表示公司实现转型也是有资源和余地的，比如持续的有资源投在商业地产里。“说白了龙湖的体量也够大，但是也没有大到难以调头的状态。”

这位全场都保持笑容的女掌门同时也传达了其对于龙湖远景的自信和乐观。吴亚军指出，行业对谁都有压力。但是对企业而言，反而是做长期坚决转型和做好风险管控的机遇。

对于龙湖提出的“有质量的增长”，其进一步解释为，根本上是盈利能力以及可持续能力。有的企业可能关注到规模，但利润可能是下降的；有的企业可能关注了利润也关注了规模，但未来可持续的竞争力在下降。

“龙湖是在关注规模成长的同时，也关注到了利润，关注到利润的同时，为未来留下了可持续增长的一张船票。”吴亚军说，当行业出现重大震荡的时候，龙湖将是相对比较健康的公司。通俗一点说，不用去争名次，你进步的原因不是因为你跑的快，而是因为别人掉下来了。

以下为2015年业绩会，龙湖集团董事长吴亚军、执行董事兼首席执行官邵明晓、执行董事兼首席财务官赵轶答记者问实录：

现场提问：龙湖一直强调有质量的增长，行业现状是集中度越来越高，第一梯队和第二梯队越拉越大。怎么看待集中度问题，龙湖怎么保证有持续不断的增长力，是否有再寻找新的增长力？

邵明晓：宏观经济层面，中国经济及房地产行业受到一些挑战，但是我们从来没有像现在这样有信心。过去五年，龙湖做了一些准备，未来也将坚持一贯的原则：有质量的增长，小心的布局城市，在城市当中小心选择符合我们的地块。

同时，不断强化我们的运营能力，过去三年已有大幅提升。此外，这么多年坚持稳健的管理好资产负债表，已带来红利。我们是同等规模里评级最高的民企之一，而且在境内发公司债利率与国企相当，最近发行的六年期公司债能到3.19%的利率。这么多年培养的战略性增长点——投资性物业，也进入到快速增长期，未来非常有机会。从这个角度讲，我们会按照自己的步骤往前走。

吴亚军：记者的问题可能是担心龙湖现在是第二梯队，会不会滑到第三梯队去，担心规模不够。其实龙湖来到了一个很舒服的规模状态。我们实现转型也是有资源和余地的，比如持续的有资源投在商业地产里，说白了龙湖的体量也够大，但是也没有大到难以调头的状态。

行业进入下半场，对谁都有压力。但是对企业而言，反而是做长期坚决转型，做好风险管控的机遇。大家可能会更加注意有质量的增长，根本上是盈利能力以及可持续能力。有的企业可能关注到规模，但利润可能是下降的；有的企业可能关注了利润也关注了规模，但未来可持续的竞争力在下降。而龙湖是在关注规模成长的同时，也关注到了利润，关注到利润的同时，为未来可持续增长留下了一张船票。

因此我对龙湖的未来是有信心的，当行业出现重大震荡的时候，龙湖将是相对比较健康的公司。通俗一点说，不用去争名次，你进步的原因不是因为你跑的快，而是因为别人掉下来了。

现场提问：对上海楼盘和深圳楼盘近期推出的房地产市场政策是怎么理解的，这个政策是不是意味着中央政策方向有转变？

邵明晓：最近我们有关注到上海、深圳，包括其他城市，出台了一些政策，它的目的我们并不认为是中央政府支持行业发展的态度发生变化，而是希望房地产更加健康持续发展。本届政府的策略非常清晰，叫分城施策。我们可以观察到最近比较热的城市，会有一些政策引导市场更加平稳一点，热度降一降。反过来，有的城市出台了政策，例如沈阳，却是积极得推动市场发展。所以将来会出现很大分化，有的城市过热了可能往下调调，有的城市偏冷了往上调调。

总体上，房地产行业在现在整个大的经济转型的过程当中，还是有它不可替代的作用，这也是好公司的机遇。

现场提问：公司2016年以来在一线城市的成交价和成交量和提升了多少？

赵轶：龙湖2015年整体的销售价格提升的幅度还是不错的，从2014年的10800提升到12800元/平方米。但我们更多的是随行就市，既强调项目安全，也强调项目合理回报，这当中是一个互补，不会刻意的为了提价格，而影响项目销量。从今年前两个月的销售来看，整体销售接近70亿，一季度过100亿元没有什么问题，总体上符合我们的预期，上半年大概实现620亿元目标的40%。

现场提问：接下来中国房地产市场的价格，尤其是一线城市，如近期出台楼市新政的上海、深圳房价会下调吗？

邵明晓：预测上海、深圳的房价，这是最难回答的问题。让我们换个角度来看，深圳已经不仅成为中国，可能是全球的智能制造的中心，包括大量创新企业，这个城市充满着活力和非常好的未来。第二点，深圳的土地供应是有限的，现在的存量土地大量的通过城市更新来做。像我们尽管特别想进，但是一直也没有找到合适的机会。所以从供需关系来讲，深圳的供求背后是有支撑的。至于价格走势，要看当时时点的政策，包括供求，这是关于深圳。

再说上海，在这一轮当中也算最快的城市之一。我们在上海这个城市已经做了有九年了，经历过几个周期，也遇到过大规模的降价的时候。上海因为比较大，中环以内区域的板块相对稳定。中环以外的项目，可能未来价格上不一定完全稳定或单边上涨，也会有些波动。但是越靠最核心，最的一些重点区位，包括政策投资特别大的配套区位，价格相对比较稳。

现场提问：现在对高端住房和大户型有很多限制，如何看待？

邵明晓：限制政策一直存在，只不过有时候松一点，有时候紧一点。但比如北京楼盘越限购房价越涨，龙湖在北京三千万以上的房子的市场占有率超过10%。实际上你看到的，背后还是有比较旺盛的需求。但是要小心比例，我们现在真的做到TOP系高端的项目，占龙湖整体也就是10%左右的比例。所以现在市场更加细分，不能简单的说企业只做高端或刚需。这个过程中，我们内部分了大概6到8类客户细分，每一类客户都有刻度。

现场提问：上海、深圳提出限购以后，也有其他城市跟进限购，一系列收紧政策后，公司投资策略有没有什么调整，今年在拿地上会不会更多在二线城市？

邵明晓：我们去年买了25个项目，主要集中在一线、二线城市，今年我们在北京买地会比之前更谨慎。我们知道一线城市涨的非常快，但是我们还是有相当纵深的，在一些二线城市有很好布局。去年在南京楼盘、苏州楼盘，我们都是在恰当的时点上补充了土地。所以今年我们会看机会，不会拿特别高价的地。

现在像上海出现这种情况，我们也在观察，市场有一点点调整，反而也是机会，但是三四线城市肯定不去。另外，我们还有10+X的战略，10个城市就是北、上、广、深、南京、苏州、杭州楼盘、成都、重庆楼盘、厦门楼盘，这10个城市也是我们的重点。包括这10个城市在内的24个其他销售额超过400亿元的城市，都是我们的目标城市，都在看机会，而不会刻意的设定拿地一线多少，二线多少。我们更多的是用自己内部的工具，叫城市地图、板块解读，还有客户细分，这一套的工具帮助我们找刻度、寻找合适地块。

现场提问：在政策比较紧的时候会不会减少拿地？在具体住宅类型上，现在比较多的对豪宅项目有打击，会不会改做刚需？

邵明晓：2011年、2012年的时候大家都把户型做小，做刚需。现在的市场跟过去几年已经发生很大的变化，目前非常主流的市场应该是改善，包括首改、再改，甚至高端项目。大致比例是高层45%左右，洋房10%左右，别墅20%左右，未来我们会上下微调。龙湖的品牌，包括我们现在拿的地，基本也是在城市偏核心的地方，我们更擅长做改善和再改，甚至高端的项目。

现场提问：刚刚您说三线城市不去，是指住宅还是商业？

邵明晓：全部。住宅我们进入24个城市，能做商业项目的在这24个城市当中也就10个左右，我们对商业的选址更苛刻，所以更不要说三四线，我们绝对是不去的。过去是这样，未来也会坚持。

现场提问：进入的24个城市里面，不会再退出一些城市吗？沈阳去化很积极，政策很好，是不是未来卖完就会离开？

邵明晓：五年前我们在讲这24个城市，到今天也没有变。像沈阳这样的城市，我们不会走，我们还要深耕。

现场提问：关于商业方面，龙湖在建的项目主要都是在天街方面，这个会不会是未来发展的趋势？会不会考虑分拆商业地产和物业管理？

邵明晓：天街将是我们商业的主打，商业地产并没有分拆的安排，但是未来不排除这个可能性。目前主要是把运营做好，在大的资金池里持续做贡献。物业方面，我们也没有分拆打算。

现场提问：想问一下上海和北京的天街，一年租金现在预计可以贡献多少？

邵明晓：现在整体收入贡献比例还是重庆最多，其次是成都。接下来是杭州、北京，上海今年才会开第一个商业项目，慢慢的几个城市之间会相对均衡。

赵轶：上海虹桥天街和北京大兴天街今年三四季度才会开业，开业很多是优惠期，收不了太多租金。北京的长楹天街，今年租金可能是2-3亿元的量级。

现场提问：3月18日，龙湖和电子科大合作的孵化空间举行揭牌仪式。从去年国内提出双创以来，从事创客空间和孵化器的非常多。龙湖对这个行业是怎么看的，准备怎么做？

邵明晓：现在龙湖的主营业务还是三大块，住宅、商业地产和物业管理。成都时代天街的创新创业孵化基地实际是试点性质，正好坐落在高新区。成都电子科大有创新创业孵化空间的需求，所以我们之间做了这个尝试。

吴亚军：这个项目出现，是因为它有天时、地利加人和。天时就是整个创业大环境，地利就是它在电子科大旁边，也地处高新区。人和因为已经之前有一些创业企业已经入驻天街里了。

在这种情况下，电子科大找龙湖一起合作，说可不可以做创业基地，孵化更多企业出来。我们也推进跟他们的合作，不仅是在硬件上，在软的资源方面也做了准备。

比如邀请一些大的基金进来，邀请一些团队对创业项目做筛选，初步筛选之后跟基金对接，所以成功率比较高。现在电子科大也希望进一步扩大合作，把现有面积扩大，他们有更多团队能进来。这是有利于项目，有利于电子科大，也有利于产业发展，是三有利于的局面。所以我们有顺水推舟的意思。

作为一个创新性的项目，如果不是因势利导而刻意为之，将会很吃力和辛苦。如今那个地方已经形成了一个创新的氛围和生态，所以在那儿做孵化基地我们也并没有太花特别的代价和力气。

现场提问：公司的财务成本降了很多吗？今年有没有一个目标，可以降到什么水平？

赵轶：集团管理层没有刻意的把融资成本降100个、200个BP作为目标，我们只是说保持公司稳健，保持公司良好信誉，在适当的窗口尽量去争取适合公司的融资渠道，这是我们一贯用的策略。所以去年我们抓住了国内公司债的渠道，包括类似于熊猫债等新品种我们都会去尝试。只要市场支持，政策允许，以龙湖目前的信誉跟资本市场的口碑，我们融资的渠道是非常多的。2016年成本会进一步降低，预期在5到5.5之间。