一戈看台：谁跟你说停止供地了

李一戈

话说，5月4日有地产商朋友焦虑地问：听说京津冀未来5年不卖地了？日子没法过了。

原来，国土资源部、国家发展改革委日前联合印发的《京津冀协同发展土地利用总体规划2015-2020年》提出，未来5年，京津冀地区原则上不安排新增建设用地，鼓励将存量建设用地转化为生态用地。

有的媒体的标题是“未来五年京津冀停止新增建设用地”。有的自媒体或络媒体则匪夷所思地写成“京津冀未来五年不卖地”。我只能苦笑。

前者标题不能说错，但严格说来，“停止新增建设用地”已不算新闻。国土资源部的文件多次提到这个词。国土资源部2014年9月25日发布的《关于推进土地节约集约利用的指导意见》，甚至提出要“努力实现全国新增建设用地规模逐步减少”。

很多省市也经常沿用这个限制性用词。譬如，广东省国土资源厅3月的消息，因近5年供地率未达60%或闲置土地处置不力，广东省内1个地级市和23个县市、区被暂停2016年新增建设用地指标使用或土地供应。

至于将“停止新增建设用地”理解为“不卖地”，只能说是缺乏常识。何谓新增建设用地？简单说，是指规划期间将农用地和未利用地转为建设用地，最常见的就是把非国有土地经过合法征收后变为国有建设用地。

全国限制新增建设用地，与18亿亩耕地保护红线有关。经过10多年的快速开发利用尤其是房地产市场，很多城市的新增建设用地指标已提前透支。《北京楼盘市土地利用总体规划2006-2020年》确定的目标是，到2020年年末全市耕地保有量指标为21.47万公顷322万亩，但到2009年，只剩下约1.24万公顷18.7万亩的占用空间，未来11年年均指标只有1100多公顷。而此前多年，年均新增建设用地量是它的两三倍。

紧箍咒之下，各地只有向存量土地挖潜。事实上，存量土地也正是最近几年大城市的供应主力。根据2015年北京市国有建设用地供应计划，土地计划供应总量为4600公顷，其中存量土地占大头。2015年深圳楼盘公开土地出让，共成交土地面积约134万平方米并非都是新增建设用地，而城市更新“旧改”释放出的用地规模却有近700万平方米。

但地产商看到“停止新增建设用地”这几个字之后的恐慌心情，却是可以理解的。5月5日北京集中出让3幅土地，引来大批地产商的哄抢。其中大兴地块61轮竞拍，溢价率118%，首创置地夺得此幅地块后，一片欢呼。北京市已经两个多月没有供应房地产用地了。显然，地产商的恐慌是源于土地的饥渴。

如你所知，近年来，一线城市房价加速上涨，重要原因是供求关系紧张，商品房供应不足。人们很自然会说，要抑制房价过快上涨，就应加快土地有效供应。然而，如上所述，既然存量土地已经或正在成为大城市的供应主力，就带来两个问题。

一个问题是，存量土地从整理到收储到上市，需要较长时间。期间难易有别，短则1年，慢则3年。最难当然是拆迁。如今野蛮拆迁、暴力拆迁已大为减少，与此同时，拆迁谈判和安置的难度大大增加。漫天要价的现象并不少见。

北京内城原宣武区有片土地，10年过去只拆了不到五分之一，可见的将来几乎看不到完成的迹象。其余就不举例了。政府部门有心也无力。因此，存量土地的上市，想快也快不起来，供应不足应是常态。

另一个问题与此相关。从近10年的土地出让金看，数额巨大，土地收入非财政收入与地方财政收入的比例高居不下，很多地方因此患上了土地依赖症。但是，土地整理的成本也越来越高，它带来的直接结果是，土地出让的底价也越来越高。

前面说了，一线城市和二线热点城市，地产商缺地，有的甚至揭不开锅，像饥饿的狼一样，看见食物就扑上去抢。而这些城市知名地产商云集，狼多肉少，竞争格外激烈。再加上流动性宽裕，房地产融资成本降低，有时还有险资助力，地产商就更有底气了。而土地底价本来就高，抢的人又多，溢价率就更高了。

从实际效应看，地价是推动房价上涨的主要动力之一。热点城市的土地供应节奏总是跟不上销售，地价攀升，在需求持续旺盛的背景下，房价上涨就是大概率事件。顺此逻辑，这样的市场热度，哪个地方城市不会想方设法多卖点土地？(编辑 欧阳觅剑)