房企巨头业绩靓丽背后的喜与忧

最近十大房企2015年业绩新鲜出炉，全年销售突破万亿元，达到11987.1亿元。据中原地产市场研究部统计数据显示，日前已公布的2015年度销售额前十名上市房企中，第一梯队中，万科仍然领跑，2015年销售额达到2614.7亿元，恒大以2013.4亿元销售额首次冲破2000亿元大关位居第二位。第二梯队是包括中海外、碧桂园、万达商业在内的千亿级军团。第三梯队以华润置地、融创、龙湖、富力等企业为代表，销售业绩在540亿元至860亿元之间，招商蛇口也进入前十名。

从数据来看，十大上市房企业绩靓丽，其中，除富力地产2015年销售额与2014年销售额基本持平外，有9家企业2015年销售额同比飘红，例如，恒大地产2015年销售额增幅最大，同比增长53.1%;中海外2015年销售额增幅排名第二，同比增长28.3%;华润置地、万科两家公司2015年销售额同比增长在24%至20%之间;万达商业、碧桂园、龙湖三家企业2015年销售额同比增长在16%至10%之间;融创2015年销售额同比增长3.6%。招商蛇口公布了重组上市后的首个年报，2015 年实现营业收入492.22亿元同比增长8.21%实现归属于上市公司股东的净利润48.50亿元同比增长51.36%。值得一提的是，上述名单并未包括绿地、保利地产(600048,股吧)。按照绿地、保利地产预估的2015年销售额，两家企业会进入前九名上市房企排名之中。其中，绿地更是有望冲进两千亿元级房企队列。

在房企巨头们业绩令人惊艳的背后，首先是房地产行业出现强者恒强、弱者越弱的明显分化和行业利润的普遍下降。据新华社消息，2015年上市房地产企业年报显示，在日前已正式公布年报的59家房地产上市公司中，30家净利润同比下滑，其中8家亏损。不过部分房企利润仍然非常可观，而且继续增长，行业龙头万科2015年净利润同比增幅为15%。

另据中国指数研究院数据显示，在去年国内楼市分化加剧的背景下，前十强房企销售总额达1.42万亿元，市场占有率进一步上涨。以恒大为例，年报显示，截至2015年12月31日，恒大总资产达7570.4亿元，同比大增59.6%，继续超越万科，国内规模最大。恒大去年营业额同比增19.5%，毛利362亿元，净利235.4亿元，核心业务利润172亿元，同比分别增长17.2%、13.9%、16.7%。在经济下滑，行业利润也普遍下滑的情况下，房企巨头们的业绩的确令其他行业企业艳羡。

其次，在这些房企业绩令人惊艳的背后，与很多行业企业业绩十分惨淡形成了鲜明的对比。据中原地产统计，已公布年报的地产上市公司在2015年总营收达到5101.2亿元，同比涨幅高达24.77%;但从净利润率来看，上市房企的平均净利润率为9.4%，据悉，这是上市房企平均净利润率首次下降到个位数。尽管如此，房地产行业的利润仍然比较客观，业界预计2016年房地产行业营收及净利润仍能维持一定增长。我们不妨以煤炭、钢铁和航运业为参照来看，这些行业的状况如何。

根据中国煤炭工业协会统计，全国90家大型煤炭企业2015年利润总量仅51.3亿元，同比下降约91%。这90家大型煤企的煤炭产量占全国的69.4%。整体行业的亏损面已经达到了95%。中钢协披露数据显示，2015年会员钢企亏损总额645.34亿元，亏损面高达50.5%。这意味着，这两个行业赚的钱可能还不如一家房企多。还以恒大为例，2015年净利235.4亿元，是煤炭行业90家大型企业同年利润的4倍多，而钢铁行业更惨，全行业出现巨亏，根本没法和恒大相比。航运业也不景气，2015年我国航运业排头兵中国远洋(601919,股吧)采取各项措施，努力增收节支，全年实现归属于母公司所有者净利润2.83亿元，恒大利润是中国远洋的82倍。

再来看一组数据，已经发布年报的222家创业板公司2015年净利润总和仅为293.7亿元，也就是说，222家创业板公司辛苦一年赚的钱仅比恒大一年的利润稍微多一点。中海地产2015年净赚港币333.1亿元，加上收购中信地产后，合并利润将远超222家创业板公司的净利润。从员工创造的利润来看，无论是中海还是恒大，也就区区几万人，前述钢铁、煤炭、航运等行业和创业板企业员工上百万人，其创造的利润还不如一家房企多，足以引起众多行业产生不平衡心理。

数据统计显示，截至4月2日，沪深两市有1303家上市公司发布了年报，其中，有823家公司实现净利增长，两桶油的净利润虽然有所下滑，但仍然高居榜首，有480家公司业绩则出现了负增长，占比接近已发年报的1/3。值得一提的是，在104家亏损的上市公司中，以亏损额大小排列来看，2015年实现归属于上市公司股东的净利润亏损额超过10亿元的公司有12家，有两家房企上榜，亏损额在1亿元-10亿元以内的公司有52家，亏损超过千万元且在1亿元以下级别的公司有38家，而排在亏损额前面的企业多数来自钢铁、水泥、煤炭、贸易等行业。

尽管在2015年有两家房企出现超过10亿元的亏损，但仔细分析不难发现，这两家企业都是属于中小房企，跟布局三四线城市有关，三四线城市目前库存比较大，风险也比较大。伴随着楼市去库存等一系列刺激措施的出台，房地产行业2016年的业绩可能好于预期，将依然是利润较高的行业。而行业间发展的严重失衡，值得有关各方深思，希望困难行业能够早日脱困，走上健康和可持续发展道路。