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炒房客:高房价是口中的蜜,惨淡的流动性是心中的苦

2018年03月01日来源:和讯名家行业动态责任编辑:zhangsijie

伟大转折总是开始于某一个春天,这次也不例外。首先亮明一个事实,一个伟大的新时代已经浩瀚来临了。

炒房客:高房价是口中的蜜,惨淡的流动性是心中的苦

什么是百年大周期呢?
  因为一系列重大规划的国家意志化,直接决定了两个一百年目标预期实现的确定性。想一想第二个百年目标的时间是什么时候(2049年),前后合理化的展期一下,可不就是百年大周期嘛。
  小环境跟着大环境走。
  当顶层制度设计和宏观大趋势较为确定之时,对于房地产这个全社会最关注最焦心的问题,也是一个非常错综复杂难以说清楚的问题,该有一个什么样的预期呢?
  下面,我们从几个方面进行探讨,欢迎指证。
  1、土地财政的城市化模式穷途末路?
  任何一种制度都是有生命周期的,土地财政这个承担了中国城市化资本原始积累重任的特色模式,未来会变得越来越边缘化。
  为什么呢?
  很关键的一点就是,老大说了,中国经济不再追求没有内涵和质量的虚胖之路了。老铁们可以想一下,房地产这个夜壶所带来的中国经济增长是高质量的还是低质量的呢?
  答案很明显,这不是高层追求的高质量增长。
  那么问题就来了。
  如果从2018年开始,未来一直到实现两个一百年目标的几十年间,这种经济增长的思路是强势稳定且持续的,房地产会出现什么状况呢?
  三个字:温吞水。
  2017年,就是温吞水状态。这种状态目前来看,大概率会是一个长周期,未来房地产行业回归居住的公共服务属性和稳健状态是大势所趋。
  会有点像今天的白酒行业,为数不多的几家行业龙头的门槛已经高高筑起,长期稳健,气势如虹的大爆发阶段已经过去了。
  既然是这样,支撑房地产行业核心运营逻辑的土地财政会是什么命运呢?
  先看下图以土地财政为中心的城市发展商业模式:
  这个模式核心逻辑就是:先让一部分城市率先崛起的经济发展模式选择,以后大概率会进入到先富帮后富阶段。
  在房地产陷入温吞水的平静发展状态时,土地财政多半会比较平静,像2016年那种各种地王争奇斗艳的场面会很难再出现。
  所以说,以前“地王——房价涨——新地王——再涨价”的逻辑大家可以忘记了。
  2、死亡!一次居民杠杆下的定向爆破?
  2018年,银监会的工作重点将放在“居民去杠杆”上,未来会有许多相关政策下发。
  2月2日,《人民日报》刊文指出“引导居民部门渐进去杠杆,防范房地产市场风险”。
  居民去杠杆意味着什么?
  直白点说,就是有些人马上要被定向爆破了。
  在这个节骨眼上,千万不要怀疑大大们的执行力和手腕。审视一下自己的在楼市加的杠杆还安不安全。
  2018年,居民去杠杆,千万不要被打爆了,才知道后悔。
  我们的居民杠杆有多高?
  2017年,居民部门债务占居民部门可支配收入的增长已经接近90%到100%!这个数据已经逼近美国次贷危机前的水平。
  另外,居民杠杆的快速上升跟房地产有着直接的关系,其中就会有系统性金融风险,这已经触碰到今年的底线了。
  要知道今年的三大攻坚战之首,就是防范重大金融风险。在这种形势下,居民去杠杆就更加值得引起重视!
  在此进行风险提示!
  特别是那些,用信用卡做流水套现加杠杆、借高息债买房的,在居民去杠杆的大风暴来临时或许将会率先倒下。
  那么问题来了。
  回到房地产,在居民去杠杆的确定趋势下,房价会涨吗?或者说,居民杠杆加的不能再加的历史关口,房价还有大幅上涨的基础吗?
  每个人都会有自己的答案。
  3、逆势的炒房客对手盘是谁?
  大大讲了“房子是用来住的,不是用来炒的” ,这会是一句空话吗?
  这次绝不会是一句空话,当自上而下形成强力统治力时,以后大大的话一定要好好听,因为不听的话,你的对手盘就是时代大势和国家。
  大家都知道,想发财,就要和国运做朋友,要踩准中国崛起的节奏,而做国家的对手盘意味着什么呢?
  被打爆是大概率的事情!
  炒房客该怎么定义?
  第一类是高杠杆玩家,也就是用小资金撬动大的房地产资产,这一类在未来非常危险,将会是在去杠杆中被定向爆破的那一批;
  第二类就是整个社会期望重演上轮房产暴富的广大群众,就是所谓的炒房心不死。这一类伴随着未来房市的温吞水行情持续,民间的炒房情绪也会渐渐淡去。
  对于有的手里有个两三套房子的,不要跟炒房联系起来,因为根本没资格。至于说内心期待房子涨的想法,这属于极其正常的。
  都是人性所致,时间会消磨一切。
  4、未来的房价模式是什么?
  重要的话需要强调三遍!十九大对未来房地产的规划已经说了很清楚了。
  “坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。”
  什么意思呢?
  也就告诉你,未来不一定要非得买房产了,租房也可以让你住的很舒服。特别是在这样一个强力执行统治力的大环境下,这就是国家信用告诉你的事情。
  政治经济学体系中,研究的第一要素是了解政治体系。
  这是基本面,也是时代大势,更是不可抗拒的机遇,为了表达基本面的重要性,我要毫不犹豫再强调三遍!!
  有人该开怼了!大家都去租房了,房子要大跌吗?
  不,不是。
  大规模租房模式的扩容,并不代表着房子要跌了,而是房价跟大多数人没多大关系了。就像香港、新加坡租赁发展如此成熟,挡住天价房的产生了吗?
  答案是没有。原因是,那些豪宅、那些天价房已经对老百姓的生计没什么影响了,它是一个小市场。
  对于炒房客来讲,高房价是他们嘴里含的蜜,惨淡的流动性是他们内心不可言说的苦。
  新时代下,房住不炒将是长期的最终模式。
  5、关于未来房地产大势划重点
  1、一切效率都将超越你的预期,调控一直都是有效的,这次也是一样。
  2、房地产未来的模式是什么?房住不炒就是中国的房地产的最终模式选择。
  3、一些城市的房价将与绝大多数人的一生没有任何关系,以后还会越来越明确,请记住,资产壁垒这个词。
  4、租购并举构成第二次房改的底层基础,不要担心没有地方住,政府的信用已经告诉你了,让老百姓住有所居,要知道真正拥有一二线城市房产的,在总人口中毕竟是少数,买不起的,国家说了绝对让你租得起。
  5、未来土地财政会逐渐的被淡化,土地属于国民所有的公共属性会越来越强化,什么叫以人为本?因为买不起房,而影响年轻人结婚,绝不是以人为本的状况。
  6、以后请忘记土地涨——房价涨——土地再涨——房价在涨这一套逻辑,过时了,未来房地产盘子会打碎成很多碎块,你已经很难通过单一的逻辑判断整体。就像米筐投资一直在讲的,2017年的股市,你说是牛市还是熊市呢?很多人会讲,如果看上证指数的话是慢牛,如果看中证500、中证1000、创业板和中小板这些指数的话那就是熊市。
  2018年,一个百年大周期已经开启了,你是选择拥抱,还是等待呢?

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