房企负债分化加剧 有人在降负债有人负债率上升

---

　　在我国的企业界，房地产企业一向有着高负债的传统。在最近10年职业的爆发式增加之下，高负债、高周转的运作形式一向是许多房企做大规划、开疆拓土的不二法门，可是这一现象在本年以来却呈现了改动。尤其是近期，部分房企先后表达了下降企业负债率的志愿。而与此一起，还有许多房企却仍然走在规划化扩张的路上。
　　
　　规划化企业在降负债
　　
　　高负债、高周转、高增加一向是近些年来房企的扩张逻辑。不过记者也留意到，近期，一些龙头企业进行了有关“降负债”的清晰表态。在“降负债”方面动作最大的就是融创和万达了。
　　
　　上月，万达将13个文旅项目和77个酒店项目以637亿元的价格甩卖给了融创和富力。对此，万达集团董事长王健林表明，“此次买卖完成后，万达商业方案本年内清偿绝大部分银行借款，万达商业负债率将大幅下降。”
　　
　　而作为房企里边大规划举债扩张的典型，融创最近几年的高速扩张与其居高不下的负债率一向密不可分。
　　
　　不过，7月25日，融创我国也发布公告称，公司将经过先旧后新的方法，拟以18.33港元/股配售2.2亿股，方案募集资金约40.3亿港元，折合5.2亿美元以弥补资金。两天后，融创我国控股有限公司董事长孙宏斌也发微博表明：“近期我们会停缓开展，加快去化，下降负债率，确保健康安全。我们深信，企业层面的去库存去杠杆和金融业的稳定开展，经济将迎来理性昌盛。”
　　
　　除此之外，如绿洲、世茂等企业，也经过定增、财物证券化、下降融资本钱、优化负债结构、财物证券化等手法来下降财物负债率。不过，上述房企现在已公布的财报暂时还没有体现出负债率下降的趋势。
　　
　　对此，我国房地产经理人联盟秘书长陈云峰剖析，现在正在积极主动“去降”的企业大多是现已阶段性达成了规划化扩张的。尤其是经过了上一阶段的高负债带来的高增加之后，资金链呈现了必定压力的企业。“比方融创，尽管孙宏斌在业界公认的具有极强的融资才能和出售才能，可是经过了上半年几次大规划收买之后，在方针趋紧的布景下，也会挑选放缓开展脚步，经过降负债来躲避危险，并且完成对其并购效果的消化。”陈云峰表明。
　　
　　融资趋紧倒逼开发商卖楼
　　
　　在金融职业去杠杆的影响之下，房地产企业的融资环境现已不如前几年那样达观，融资的途径也正在逐渐收缩。作为一个关于融资依托程度较高的职业，企业融资收紧关于开发商，尤其是中小开发商来说无疑也是一个利空消息。
　　
　　依据中房研究院第二季陈述显现：6月末，人民币房地产借款余额29.72万亿元，同比增加24.2%；地产开发借款余额1.36万亿元，同比下降17.9%。可见金融组织正在收紧通往土地商场的借款闸口，意图是减少开发企业的融资规划，下降土地竞拍价格。
　　
　　上述陈述还指出，上半年，房地产自筹资金下降了2.3%。由于IPO、土地竞拍借款、企业债、信任等“创新”融资途径要进行合规审查，根本被叫停，企业自筹资金呈现负增加，因而也倒逼开发企业加快卖楼，经过其他资金中的预收款、定金等回笼资金，保持现金流安全。
　　
　　在2017融创我国股东会上，融创我国履行董事汪孟德也坦言，“本年整个地产职业（融资本钱）会上升。对融创我国而言，本年新增借款本钱与去年相比较也要上升。”
　　
　　业界人士表明，从公司下降负债规划等内容来看，阐明出资者关于地产金融背面的危险是有满足的警觉和担心的。尤其是近期部分地产企业收买其他一些不良财物今后，所引起的出资是否过于剧烈等，都简单引起我们对负债等方针的注重，尤其是类似现金流方面的问题。另外很大的动作在于商业银行等金融组织采取了自查的形式，这也会引起地产业务相关金融融资方面的收紧。
　

---

　
　　商场限购致资金流动性紧张
　　
　　不过，对房企来说，从商场回笼资金这一手法也由于方针原因，遭到了较大的制约。
　　
　　有业界人士指出，一般来说，房企不会由于要去硬性地下降负债率，而牺牲公司现已老练的开展空间。因而，现在商场上一些房企降负债的动作，除了调整本身财物结构之外，也有必定外部要素的影响。其间一个很大的要素就是本年上半年以来在全国范围内的限购方针。
　　
　　“现在许多高周转战略的房企都需求依托项意图快进快出，来完成资金周转以及债款偿还。”某组织剖析师表明，从现在的整个商场来讲，房企遍及面临着资金面趋紧的局势。“本年以来，履行高周转战略的房企所青睐的一二线城市简直都面临着双限的强调控，商场预期和走向因而改动，并且将继续一段时间。来自商场和监管的压力，都让房企不得不下降负债水平。”
　　
　　中指数据显现，2017年上半年一二线城市楼市成交量均同比回落，一线城市成交面积同比下降了34%，二线代表城市成交面积下降了21%。而中房研究院计算数据也显现，在其所监测的40个要点城市中，有13个城市的出售面积下滑，会集在一线及二线城市，其间上海以40.6%跌幅居第一，此外北京、姑苏、合肥的跌幅也超越30%；广州、南京、济南、杭州、长沙、厦门、深圳等城市的跌幅则在3%-13%之间。
　　
　　冲千亿企业负债率上升
　　
　　在一些企业进行“去降”的一起，还有许多的房企仍走在规划化扩张的路上。依据计算组织Wind数据显现，到本年一季度末，申万一级职业里的129家上市房企里，有101家的财物负债率超越50%，其间61家超越70%。
　　
　　而这其间，不乏一些房企在本年提出了要冲击千亿乃至2000亿元出售金额的方针。比方佳兆业表明要在两到三年内完成千亿方针，2016年出售额487亿元左右的阳光城也在本年提出了冲击千亿的标语。
　　
　　依据上述企业现已公布的财报数据，佳兆业的负债率在2016年末达86.1%，较去年年中增加了近3个百分点。而阳光城的负债率则从2015年末的80%左右激增到了2017年第一季度的87.65%。
　　
　　值得留意的是，这些标语喊得很嘹亮的企业，是有着必定共同点的。那就是现在它们大多保持着300亿-500亿元的出售规划，并且无一例外，都是走在高速扩张的路上。就连一些方针没有这么急进的企业，其负债率也在增加，比方新城控股2017年的出售方针为850亿元，可是其负债率也从2016年一季度的82.78%增加到85.69%。
　　
　　事实上，在我国的房地产职业，对这些中型企业来说，要在几年之内将本身的规划翻番，免不了需求大举拿地扩张。而在全国土地商场热度居高不下，地价高企的布景之下，关于房企的资金压力也是较大的。因而高负债、高周转的操作形式就成为其扩张的必要手法。
　　
　　新城地产副总裁欧阳捷剖析指出：“事实上，只需现金流可以确保，那么负债率的问题就不是很大。在房企规划化的路上，用高负债进行融资周转，是一种常见的手法。”
　　
　　而一位上市房企财务负责人表明，“看房企负债率其实也不能单看数据，还需求注重负债结构。如果短期债比较多，阐明房企的融资才能缺乏，无法拿到低本钱的融资。就对流动性的要求比较大，需求周转率较高。这关于资金链的压力和回款的要求就会比较大。”
　　
　　规划化是一柄双刃剑
　　
　　在不少房地产从业者看来，在现在的我国房地产商场上，竞争益发剧烈，对中斗室企来说，开展的空间现已越来越小。而在这种大环境下，规划化尽管具有必定的危险，但却是一个出路。
　　
　　事实上，2013年，当碧桂园以123%的爆发式增加，成为职业黑马跃升到千亿房企俱乐部的时分，不少房企就现已留意到了规划化所带来的好处。并且在职业界部，也有许多企业在仿照碧桂园的规划化之路。
　　
　　不过也有业界人士表明，规划化具有必定的危险，因而在实践履行的时分，如何有质量增加，如何做到规划、赢利、质量和杠杆间的面面平衡是一个涉及广泛的课题。
　　
　　“企业的开展是跑马拉松，不是短距离的冲刺。”凯德我国首席企业服务官、华北区域总经理陈培进表明，“我们在做规划化的一起还必须考虑才能的平衡，比起盲目拿地，我们更注重战略性布局。”
　　
　　而陈云峰则清晰表明，“现在我国的房地产商场现已进入到了资源整合的阶段。没有做出规划的企业，就意味着拿不到融资、很难获得土地，那么在这一过程中，也会逐渐地被商场所淘汰掉。”
　　
　　陈云峰以为，“规划化也是一柄双刃剑，尤其房地产商场是遭到方针性危险影响较大的商场。如果企业在资金链压力较大的布景之下举债扩张，那么一旦呈现危险资金链断裂，很可能这些处于扩张期的房企也会死在规划化的路上。”